פסק-דין בתיק ת"א 10310-09

בפניי תביעה לפינוי ולתשלום דמי שכירות ראויים.

1. התובע הוא הקדש. הוא בעלים, באמצעות נאמניו, של חלקים בבניין הנמצא ברח' הלני המלכה 19 בירושלים (להלן - הבניין). הנתבע 1 (להלן - הנתבע) שכר בשכירות מאפייה, חדרים וחצר המצויים בנכס (ראו מסמך הנושא כותרת "חוזה שכירות מוגן", נספח א' לתצהיר הנתבע, 13.12.72, להלן - ההסכם. החלק בנכס שהושכר יכונה להלן - המושכר). הנתבע הוא גם בעלים ב - 1.56% בבניין . לטענת התובע, הנתבע העביר את הנכס לנתבע 2 (להלן - מר מאירוביץ) בשכירות משנה, ללא רשות התובע, ללא ידיעתו ושלא כדין. על פי הטענה, מר מאירוביץ מפעיל במושכר עסק לאפיית מצות ומכירתן. אין מחלוקת, כי עובר להעברה הנטענת, החזיק הנתבע במושכר מכוח ההסכם (ראו הודעת ב"כ התובע, 19.12.11).

2. התובע טוען, כי בקשר להעברה האמורה, לא נחתם הסכם שכירות, ולא בוצעה הפרוצדורה הקבועה בחוק הגנת הדייר. בתוך כך, לא שולם לתובע חלקו בדמי המפתח. נטען, כי מדובר בהעברה אסורה המגבשת עילת פינוי. עוד נטען, כי מר מאירוביץ עושה בנכס כבתוך שלו, ללא כל זכות. על רקע זה נטען, כי פקעה זכותו של הנתבע להיחשב כדייר מוגן. יוער כאן, כי בהסכם נקבע, כי הנתבע מתחייב שלא להשכיר את המבנה לאנשים אחרים (סעיף ו'). נטען לעילת פינוי נוספת, הנובעת משינויים ושיפוצים נרחבים בנכס, בלא רשות או אישור של התובע. כן נטען, כי נוכח ההעברה הנטענת, יש לחייב את שני הנתבעים בתשלום דמי שכירות ראויים וריאליים בגין השימוש בנכס, במגבלות תקופת ההתיישנות.

3. ביום 19.12.11 ניתן פסק דין חלקי נגד מר מאירוביץ, המורה על פינויו מן הנכס. זאת, לאחר שהודיע כי אינו מחזיק בנכס, ומעולם לא החזיק בו. נותר, אפוא, לדון בחלקיה האחרים של התביעה. לכך אפנה עתה.

4. נקודת המוצא לדיון היא כי מדובר בדיירות מוגנת. כך עולה מהסכם השכירות הנזכר לעיל. לא למותר לציין, כי מן ההסכם עולה כי שולמו בגינו למשכיר בסכומים משמעותיים (ראו סעיף ז' להסכם), העולים כדי 20,000 ל"י (בשנים 1972 - 1973). על רקע זה יש ממש בטענת הנתבע, כי מדובר בדמי מפתח. יוער, כי התמונה העולה ממסמך זה לא נסתרה בחקירתו הנגדית של הנתבע. העובדה, שלא הוצג עותק מקורי של ההסכם, אינה עומדת לנתבע לרועץ, בשים לב למרחק השנים הרב מאז כניסתו של הנתבע לנכס. בהקשר זה גם יש ממש בטענת הנתבע, כי העדרה של כל אינדיקציה בדבר תביעה או דרישה כלפיו בשנים הארוכות בהן החזיק בנכס, ודמי השכירות הנמוכים ששילם, תומכות במסקנה כי אכן מדובר בשכירות מוגנת.

5. עילות הפינוי הרלוונטיות, בכל הנוגע להעברת הנכס הנטענת למר מאירוביץ, קבועות בסעיפים 131(2) ו - 131(6) לחוק הגנת הדייר. ככל שהדברים אמורים בעילה הקבועה בסעיף 131(2), נדרש להראות כי הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. הנתבע התחייב בהסכם השכירות שלא להשכיר את המבנה לאנשים אחרים (סעיף ו'). עם זאת, אין בו קביעה מפורשת כי מדובר בעילת פינוי. ממילא לא עומדת לעניין זה עילת פינוי.

6. אשר לעילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(6), על התובע להוכיח כי הדייר, הוא הנתבע, השכיר את הנכס בהשכרת משנה, ממנה הפיק רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהוא משלם וליתר נסיבות העניין. לדיון בעילה זו אפנה עתה.

7. נקודת המוצא העקרונית לדיון היא, כי הנטל להוכחת עילת הפינוי מוטל על התובע (ראו בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, בעמוד 25). בהקשר של עילת הפינוי הנדונה, על התובע להראות כי בין הנתבע ובין מר מאירוביץ נוצר קשר של שכירות. היינו, עליו להראות כי הנתבע העניק למר מאירוביץ, את הזכות להחזיק במושכר ולהשתמש בו, וכי קיבל ממר מאירוביץ תמורה בגין הדבר (ראו סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971). בהקשר זה, מתן היתר לאדם אחר להשתמש במושכר, בעת שהדייר המוגן ממשיך להשתמש בו, לא התפרש כהשכרתו לאדם אחר (ראו בר אופיר, בספרו הנ"ל, בעמודים 26, 60). ככלל נדרש, אפוא, להראות מסירת חזקה בלעדית, תמורת תשלום (שם, בעמוד 60). מקום בו לא מדובר בחזקה כאמור, אפשר כי מדובר במתן רשות, אך לא בשכירות (שם, שם; ראו בהקשר זה גם את סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה, הקובע את חובתו של המשכיר לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו).

8. בחינת מכלול הראיות שבפניי מלמדת, כי התובע לא עמד בנטל האמור, הן לעניין יסוד ההחזקה הבלעדית, הן לעניין יסוד התמורה. התובע גם לא עמד בנטל להוכיח כי הנתבע הפיק רווח בלתי הוגן, כנדרש בהוראת סעיף 131(6) הנ"ל. אפרט עתה את השיקולים העומדים ביסוד קביעות אלה.

9. שני הנתבעים הכחישו באופן מפורש כי הייתה עיסקה של השכרת הנכס למר מאירוביץ, כפי שטוען התובע (ראו סעיפים 16 - 18 לתצהיר הנתבע; ראו גם עמודים 18 - 19 לעדותו, שם הוא מבהיר כי הוא, ולא המר מאירוביץ, נשא והיה צריך לשאת, בתקופה בה הפעיל את המאפייה, בדמי השכירות; ראו באופן דומה בעמוד 24 לעדות מר מאירוביץ; עוד ראו סעיף 21 לתצהיר מר מאירוביץ).

10. מתצהירי הנתבעים ומעדויותיהם עולה, כי בשנים 2003 - 2009 הופעלה המאפייה שבמושכר על ידי מר מאירוביץ. ברקע עומד ניסיון של הנתבע, באותה תקופה, לעסוק לפרנסתו בעסקים באנגליה . בהקשר זה מסר הנתבע, כי לנוכח ייעוץ שקיבל בנושאי מס, החליט להפסיק את הפעילות שלו כעוסק מורשה במדינת ישראל (סעיפים 13 - 14 לתצהירו). במקביל, ביקש לשמור על העסק של אפיית המצות ועל זכויותיו במושכר (סעיף 14 לתצהיר). בנסיבות אלה, ביקש ממר מאירוביץ, אשר היה מעורב בעבודה במאפייה באמצעות חבורות של אופי מצות שארגן, לרשום על שמו את העסק של שיווק המצות שנאפות במקום (סעיף 15 לתצהיר; ראו סעיף 14 לתצהיר מר מאירוביץ). הרישום היה אמור להיות זמני, לשנה או שנתיים, בהן יבדוק הנתבע את עיסוקיו בחו"ל (סעיף 15 לתצהיר הנתבע). לדברי הנתבע, הוסכם כי מר מאירוביץ ינהל את העסק של שיווק המצות הנאפות במאפייה, יוציא חשבוניות עם מספר עוסק שלו, ויציין בגוף הקבלה את שמו (שם; ראו גם בסעיף 15 לתצהיר מר מאירוביץ). בסופו של דבר, עיסוקיו של הנתבע באנגליה נמשכו כ - 7 שנים, ולא כפי שתוכנן לכתחילה. 

10. הנתבע הדגיש בתצהירו, כי לא העביר למר מאירוביץ זכויות בעסק, במושכר, או בציוד (סעיף 16 לתצהירו). גם רישומו כעוסק ומסירת ניהול העבודה לידיו היו זמניים (סעיף 16 הנ"ל). מדובר בפעולה זמנית כדי לשמור על העסק עבור הנתבע (בפיסקה 17 לתצהירו). הנתבע מדגיש כי לא השכיר את המבנה ולא קיבל דמי שכירות בגינו מאף אחד (בפסקה 18 לתצהיר). בתקופה האמורה, העסק לא שימש לפרנסתו של הנתבע (ראו פסקה 22 לתצהירו).

11. מן התיאור לעיל עולה, כי בשנים הרלוונטיות העסק של מאפיית המצות שבמושכר נוהל על ידי מר מאירוביץ. הוא היה רשום כעוסק המורשה בגינו (ראו פיסקה 17 לתצהיר מר מאירוביץ). עם זאת, גם בשנים האמורות, המשיך הנתבע לעשות שימוש במאפייה. כך, בחודשים בהם אופים מצות, הוא ומשפחתו הגיעו למאפייה על מנת לאפות מצות עבור המשפחה (ראו פסקה 21 לתצהיר). באותן תקופות, של כחודשיים וחצי מדי שנה, הנתבע גם איפשר לקבוצות אברכים לאפות מצות במקום (ראו בהקשר זה גם את ההיתר שניתן לכך על ידי המשכיר, נספח א'2 לתצהיר הנתבע). הדבר נעשה ללא תשלום וללא מעורבות של מר מאירוביץ (בפסקה 21 לתצהיר הנתבע). הנתבע גם היה מעורב במעקב ובפיקוח על המתרחש במושכר (שם, שם; ראו באופן דומה גם בפיסקה 22 לתצהיר מר מאירוביץ). הנתבע גם עשה שימוש בנכס, למטרות איחסון ספרים ורהיטים, במשך תשעה וחצי החודשים הנותרים של השנה (ראו פסקאות 10 - 11 לתצהירו; עמוד 17 לעדותו; ראו גם פיסקה 18 לתצהיר מר מאירוביץ) . יוער, כי שימושים נוספים כאמור מותרים על פי הסכם השכירות (ראו סעיף ב' סיפא להסכם).

12. תיאור זה לא נסתר בחקירות או בראיות שבפניי. יוצא, כי לא הוכחה מסירת חזקה, הכרוכה בניתוק זיקתו של הנתבע מן הנכס. מדובר בניהול הפעילות העסקית של המאפייה במשך כחודשיים וחצי בכל אחת מן השנים הרלוונטיות, על ידי מר מאירוביץ.

13. (א) בהקשר זה אוסיף, כי טענת התובע, כאילו נהג מר מאירוביץ מנהג בעלים במקום בתקופה האמורה, אינה מתיישבת עם ראיות שבפניי. הוצגו בפניי מסמכים שונים מזמן אמת, המלמדים כי זיקתו של הנתבע לנכס, כמו גם לפעילות המאפייה שבו, לא נותקה בשנים 2003 - 2009. כך, רישיון היצרן/עיסוק נשאר בתקופה הרלוונטית על שם הנתבע (נספח ט'1 לתצהירו, המתייחס לשנת 2007). בפנייה רשמית של מר מאירוביץ מזמן אמת למשרד הבריאות (14.1.06), צויין במפורש כי היא נעשית על ידו כמנהל, בשם הבעלים שהוא הנתבע (נספח ו' לתצהיר הנתבע). גם הרשות המקומית ראתה בנתבע כמי שמשתמש בנכס באותה תקופה (ראו כתב אישום, נספח ז' לתצהיר הנתבע). זיקתו של הנתבע באותה תקופה עולה גם מנספח ח' לתצהירו, חוות דעת מהנדס לעניין פעולות הדרושות בנכס, מיום 2.11.06.

(ב) זאת ועוד, על פי עדות הנתבע, הוא, ולא מר מאירוביץ, זה שנשא בעלויות שיפוץ שבוצע בנכס בתקופה האמורה (ראו בעמודים 19 - 20; ראו, ברוח דומה, פסקה 20 לתצהיר מר מאירוביץ). הדברים לא נסתרו. אדרבא, ניתן למצוא להם חיזוק מנספח ח' לתצהיר הנתבע (2.11.06), המלמד כי הוא, להבדיל ממר מאירוביץ, אשר פעל בנושא זה. מר מאירוביץ לא שילם שיפוצים ודמי שכירות (בעמוד 24; ראו גם עדות הנתבע, בעמוד 19 ואילך, כי הוא שנשא בעלות השיפוץ של המקום). כל אלה אינם מתיישבים עם טענת התובע, כאילו נהג מר מאירוביץ באותה תקופה מנהג בעלים בנכס.

14. בנסיבות אלה, יש ממש בטענת הנתבע, כי אין מדובר בהשכרת משנה עליה חלה הוראת סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר. מדובר, על פי המבחנים עליהם עמדתי לעיל, לכל היותר במתן רשות, אשר אינה נופלת לגדרי האיסור ההסכמי על השכרת המושכר לאחרים.

15. לא נעלמה מעיני טענת התובע, כי מר מאירוביץ היה מעורב בתשלום דמי שכירות, בשנת 2004. הנתבע העיד לעניין זה, כי מר מאירוביץ לווה עבורו כספים מגמ"ח (בעמוד 18; ראו עדות מר מאירוביץ, בעמוד 23). התובע טוען כי לא הוצג תיעוד בדבר השבת ההלוואה האמורה על ידי הנתבע. בטענה זו יש ממש. עם זאת, הדבר לא מלמד על כך שמר מאירוביץ נשא בפועל בתשלום. אכן, הסכום ששולם בשנת 2004 משקף דמי שכירות לתקופה של 7 שנים לפחות עד שנת 2004, היינו - 1998 - 2004 (ראו הרישום בכתב יד על גבי נספח ב' לתצהיר הנתבע). על פי הראיות שבפניי, אשר לא נסתרו, למר מאירוביץ לא הייתה זיקה לנכס במרבית התקופה האמורה, שכן לא היה בנכס לפניי שנת 2003. ברי, אין היגיון כלכלי לייחס לו כי נשא בדמי שכירות, הנוגעים לתקופה אשר בחלק הארי שלה לא הייתה לו זיקה לנכס. יוצא, כי אין בעניין זה כדי לסייע באופן ממשי לתובע.

16. לגבי נושא התקופה, יש להעיר כי מעדות הנתבע עולה אי בהירות מסוימת מתי נסע לאנגליה לשם עסקיו. בעוד שבתצהיר נקב בשנת 2003, בעדותו טען כי אינו יודע (בעמוד 17). מדובר בנתון בסיסי, אשר אי היכולת לנקוב בו מעלה סימני שאלה. לכך מצטרפת העובדה, שבהתייחסו למערכת היחסים בינו ובין מר מאירוביץ, ציין הנתבע כי מדובר בפעילות משותפת של 10 - 15 שנים (בעמוד 18). תשובה זו מתיישבת עם אפשרות, כי פעילות זו החלה לפני שנת 2003, בניגוד לנטען בתצהיריהם של הנתבעים. עם זאת, אין בעדות הנתבע אמירה ברורה, המלמדת כי ההסדר בינו ובין מר מאירוביץ החל לפניי שנת 2003. יש להוסיף, כי עדותו של מאירוביץ לעניין זה הייתה ברורה (ראו בעמוד 22). במצב זה, לא אוכל לקבוע ממצא עובדתי לפיו החלה הפעילות המשותפת של הנתבעים לפני שנת 2003.